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　　来源：财通社

　　合作方公开举报 、高管更迭叠加业绩下滑 ，绿城中国（03900.HK）在这个春天陷入舆论与基本面的双重压力 。

　　一边是围绕唐山项目的长期纠纷再度发酵
，一边是利润结构失衡与分红收紧，市场开始重新审视这家高端住宅标杆企业的真实经营状况
。

　　01

　　天鸿地产实名举报

　　4月5日 ，绿城中国就最新举报事件发布声明，称相关指控为“不实言论”
，并已报警处理。

　　公司强调，与唐山“天鸿甲第观澜
”（备案名“龙禧里碧湖园” ，曾用名“绿城·桂语江南 ”）项目开发主体及其实控人之间的争议
，已进入司法程序，正在法院审理阶段 。

　　这一回应 ，针对的是3月31日天鸿房地产开发有限公司（下称“天鸿地产
”）董事长魏国秋在北京举行的媒体沟通会
。

　　会上
，魏国秋实名指控绿城中国部分高管，通过体外公司实施“系统性掏空上市公司”的行为 ，将原本应在上市公司体系内完成的投资与赚取的收益
，转移至上市公司之外。

　　魏国秋还称，“估计拆借挪用上市公司资金超过1000亿 ，截留利润超过100亿
，造成国有资产流失超过30亿 。 ”

　　据《凤凰网财经》了解，天鸿地产已向绿城中国审计师安永发送风险提示函及相应证据 ，并向港交所
、香港证监会、香港会财局提交全面举报，目前已被监管机构记录在案
。

　　双方争议的核心
，是2019年双方围绕唐山市路北区一宗核心地块展开的合作。

　　彼时，天鸿地产以约8.6亿元拿地 ，试图打造“唐山第一豪宅
”
，并引入头部房企绿城作为项目品牌与操盘方 。

　　双方初步约定采取“融资+代建”模式，即绿城提供6亿元借款 ，由绿城旗下绿城管理集团负责代建
，并承诺两年内实现约90%的去化率及21.8亿元销售回款。

　　但在正式签约阶段，合作形式发生变化
。天鸿地产原本预期的“与绿城中国直接合作 ” ，被拆分为两份合同：一份是天鸿地产与绿城管理集团签署的代建合作协议
，另一份则是与“沈阳全运村建设有限公司
”（下称“沈阳全运村”）签署的投资合作协议。

　　公开资料显示，沈阳全运村于2011年3月注册成立 ，目前看上去与绿城中国没有直接股权关系 。

　　不过
，绿城中国现任执行董事 、副总裁李骏，曾担任过沈阳全运村负责人 ，并于2022年12月卸任董事职务
。

　　而绿城中国2020年年报显示，沈阳全运村为绿城中国合营公司
，后者持有50%权益。

　　根据魏国秋说法，签约时绿城曾说沈阳全运村是其“内部单位 ” ，出于对绿城的信任
，天鸿地产最终接受了上述合作方案 。

　　2019年11月，“绿城·桂语江南
”项目公司——唐山鸿柯房地产开发有限公司（下称“唐山鸿柯”）——注册成立
。

　　天眼查显示 ，唐山鸿柯由天鸿地产持股90%
，沈阳全运村持股10%。

　　尽管持股比例低，但据魏国秋所说 ，入股后沈阳全运村掌握项目公司唯一的执行董事席位
，成为实际决策主体 。

　　唐山鸿柯不设董事会，所有重大事项均由沈阳全运村派驻的执行董事决定
。天眼查显示 ，该公司如今的执行董事是左文辉
，据说是绿城金融事业部一位经理。

　　在融资安排上，根据合作协议 ，沈阳全运村负责向项目提供6亿元借款，年利率高达16% 。

　　魏国秋称
，据其了解，其中约5亿元资金来自绿城房地产集团的内部无息借款 ，1亿元来自绿城管理集团
。

　　合作共赢的出发点很好
，但项目实际上推进得并不顺利。

　　2020年项目首次开盘，销售不及预期 。截至2021年底 ，项目累计回款仅9393万元
，不足原承诺的5%。

　　销售不畅叠加高息负债，使项目资金迅速承压
。

　　2022年 ，双方矛盾全面爆发。当年2月
，天鸿地产在唐山起诉绿城相关方，要求确认借款关系并追责代建失职 。

　　这一年4月 ，沈阳全运村在沈阳提起诉讼
，要求天鸿地产提前偿还剩余借款本息约3.9亿元，并申请诉前保全
。

　　资产被查封后 ，“绿城·桂语江南 ”项目陷入停滞。

　　魏国秋披露，项目停工超过一年
，数百套房无法交付，并在2023年被住建部纳入保交楼重点督办名单 。

　　对于上述指控 ，绿城中国予以否认
，强调沈阳全运村为独立主体，代建方不对销售业绩负责 ，并将销售不达预期归因于市场环境及合作方自身运营能力
。

　　截至目前
，相关案件仍在河北
、辽宁两地高院二审中。

　　02

　　归母利润大幅下滑

　　就在魏国秋召开媒体沟通会公开指控绿城的同一天，后者披露了2025年度业绩 。

　　财报显示 ，2025年
，绿城中国取得收入约1549.66亿元，同比下降约2.26%；录得年内利润约22.86亿元 ，同比下降约44.86%
。

　　其中
，归母净利润7098.9万元，同比大降约95.55% ，为上市以来最低；非控股股东权益为22.15亿元，仅同比下降约13.11%。

　　值得注意的是
，归母净利润占公司年内利润的比例仅为3.10%，非控股股东权益所占比例高达96.90% 。

　　也就是说 ，绿城中国2025年取得的20多亿净利润
，公司股东只分到了一点，绝大部分都被合作项目小股东拿走了
。

　　绿城中国在财报中解释称 ，归母净利润的下降
，主要是由于房地产市场仍处于调整期，且公司继续积极推动长库存去化 ，导致2025年度收入结转的毛利率以及分占合营企业及联营公司业绩下降。同时
，公司在2025年度计提相关资产减值及公平值变动损失净额49.21亿元，进而影响了股东应占利润 。

　　据财报 ，2025年绿城中国分占合营企业业绩为亏损5.98亿元
，分占联营公司业绩为亏损5.36亿元，合共为亏损11.34亿元 ，较2024年的亏损6.33亿元，增加亏损5.01亿元。

　　绿城指出
，亏损增加主要是近几年新拓项目权益比例上升，新增合营企业及联营公司项目减少 ，导致销售收入下降以及受房地产行业下行影响毛利率下降所致
。

　　在销售端
，绿城仍保持规模优势。2025年，绿城中国取得总合同销售金额约2519亿元 ，位列行业第二
，仅次于保利发展（600048.SH） 。

　　其中，自投项目销售额约1534亿元 ，权益销售额约1043亿元
，均位列行业第五
。

　　但可以看到，如此规模并未转化为利润改善。

　　与此同时 ，公司现金与负债结构出现一定优化 。截至2025年末
，绿城持有银行存款及现金约632.38亿元，为一年内到期借款的2.6倍 ，创历年新高
。

　　同期总借贷1333.86亿元，净负债701.48亿元
，一年内到期借贷余额为247.44亿元，占总借贷的占比为18.6% ，创历年新低。

　　在股东回报方面
，公司态度趋于保守 。2025年已派发2024年度末期股息每股普通股0.30元，总额约7.62亿元 ，但董事会明确表示
，不建议就2025年度派发任何末期股息
。

　　在年度业绩披露前后，绿城中国管理层同步出现调整 ，时间点与业绩发布及舆情发酵形成叠加效应。

　　3月30日
，绿城中国宣布行政总裁郭佳峰辞任，由执行董事耿忠强出任代理行政总裁 。同日 ，公司董事会亦有多项人事变动
，管理层调整集中落地
。

　　从履历来看，郭佳峰生于1965年 ，已于去年年满60岁。其早在1999年5月加入绿城，一度离开
，但又于2019年7月回归，并于2020年12月升任行政总裁 ，是业内公认的“老绿城人” 。此次辞任
，公司对外解释为因退休原因。

　　接任者耿忠强生于1972年8月，现年53岁
。其于1995年7月加入中交集团 ，2018年9月至2019年7月曾任中交地产（000736.SZ）总裁。

　　2019年7月
，耿忠强进入绿城中国，出任执行董事及执行总裁 。2025年4月 ，其被委任为绿城管理集团非执行董事兼董事会联席主席
，并自2026年3月30日起升任董事会主席
。

　　资本市场方面，截至2026年4月2日 ，绿城中国股价报8.41港元
，总市值约213.58亿港元。

　　03

　　结语

　　从唐山项目的纠纷，到利润结构的变化 ，绿城中国当前面临的问题，并非单一事件所致
，而是合作模式、行业周期与内部治理共同作用的结果 。

　　对这家以“品质
”著称的房企而言，如何在规模 、利润与风险之间重新取得平衡 ，将决定其下一阶段的走向
。